樓市迎來國家隊入場，3000億會否成為撬動市場的支點？
發(fā)布時間：2024-05-19 18:40:03
5月17日，房地產(chǎn)重磅新政接連出臺！降低首付、下調(diào)房貸利率、支持政府收儲、推進房企融資白名單、盤活閑置土地……一系列新政在房地產(chǎn)供需兩端同時發(fā)力。
其中，“3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲”作為央行支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，備受各界關(guān)注。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策重點轉(zhuǎn)向“去庫存”，政府收儲商品房的模式未來能否大規(guī)模鋪開并真正緩解樓市高庫存城市的壓力？除了央行的3000億，還有哪些可能的資金來源？大規(guī)模收儲商品房會不會增加地方債務(wù)風險？
當下，房地產(chǎn)調(diào)控政策重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向“去庫存”。
5月17日，在全國切實做好保交房工作視頻會議中，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰強調(diào)：“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”
同日下午，國新辦舉行國務(wù)院政策例行吹風會，會上詳細闡釋了通過政府收購模式助力去庫存的詳細方案。
中國人民銀行副行長陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。
具體來看，3000億元規(guī)模的保障性住房再貸款利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。
陶玲強調(diào)，所收購的商品房嚴格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。由城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，收購后迅速配售或租賃。
陶玲表示，這項政策是中國人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，既能推動商品房市場去庫存、加快保障性住房供給，還能助力保交樓和“白名單”機制——房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
會上，相關(guān)部門負責人還表示，將進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。
自然資源部則表示，將嚴格依法處置閑置土地，并加大對存量土地盤活利用的支持力度，擬從資金、稅費、劃撥流程三方面支持地方回收存量閑置土地。
華福證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳立對第一財經(jīng)表示，本次政策表態(tài)在房地產(chǎn)行業(yè)供需雙方面起到了正面積極的效果，最低首付比例下調(diào)、取消按揭利率下限雙方面推進下，更加寬松的政策環(huán)境有望進一步拉動購房需求；在供應(yīng)層面，央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款，通過收購已建成未出售商品房，有效消化市場存量，并增加了保障性住房供給。
政府收儲商品房被視為新祭出的“穩(wěn)樓市大招”，但第一財經(jīng)注意到，部分地方政府或國企批量收儲商品房用作公共租賃住房，已開展了兩年多時間。
據(jù)第一財經(jīng)統(tǒng)計，從2022年至今，已經(jīng)至少有14座城市（或地級市下屬區(qū)縣）的政府或地方國企收儲商品房，用作保障性租賃住房或人才公寓。
這些地區(qū)包括濟南、溫州鹿城、洛陽、福州、長沙、蘇州、南陽、呼和浩特、青島、天津、鄭州、紹興越城、杭州臨安和大理。
早在2022年，就曾有多個城市發(fā)文提出公開收購商品房或商品住房，用作保障性租賃住房、安置房等。
溫州市鹿城區(qū)的地方國企城發(fā)集團曾于2022年多次發(fā)布“關(guān)于收購籌集保障性租賃住房房源的通告”，當年的上半年完成243套房源的籌集工作，9月30日前又順利完成295套的籌集及網(wǎng)簽工作。
2022年9月，濟南城市發(fā)展集團也宣布將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金；2023年3月，洛陽的地方國企國晟集團也宣布籌集5000套商品房用作租賃住房，探索實行先租后售、租購并舉的新模式，適度盤活存量商品住房，解決新市民、青年人、低收入人群等群體住房難題。
2022年10月，蘇州宣布計劃“定向回購部分新房項目”，涉及6個區(qū)、4個縣城，約一萬套商品房，收購對象主要為有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項目。當時，蘇州保利某項目相關(guān)負責人對第一財經(jīng)記者表示，項目部分樓棟被整體收儲，用作人才公寓。
2023年初，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)了1000億元租賃住房貸款支持計劃，以期推動住房租賃行業(yè)的發(fā)展。而17日下午的吹風會上，中國人民銀行相關(guān)負責人也提到了租賃住房貸款支持計劃，表示該計劃將并入保障性住房再貸款政策中管理。
當時，該計劃選取了重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市進行試點，金融機構(gòu)可按照自主決策、自擔風險的原則，發(fā)放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。
億翰智庫認為，這些試點城市有一個共同特點——城區(qū)人口多，新房庫存多，城市能級不差，但近幾年的樓市“不景氣”也是事實。
從已收項目來看，過去國資收儲主要解決新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知。
國資收儲商品房的用途，除了用于公共租賃住房，也有城市用于“以舊換新”，其模式為地方國資下場收購商品房后，想換房的居民通過政府指定的官方平臺，登記舊房、選定新房、等待估價，滿意就進行后續(xù)支付，買和賣都通過官方平臺完成，提升了置換效率。
政府收儲商品房模式的優(yōu)點顯而易見：可以降低庫存水平，緩解房地產(chǎn)市場的下行壓力，把這些房源投入保障性住房后，還能實現(xiàn)“三大工程”的部分目標。
但這一模式未來能否大規(guī)模鋪開，資金從哪里來？
近日，天風證券在其研報《“政府收儲存量房”是否可行》中稱，據(jù)測算，政策收儲存量房需要去化7.7億平方米、把住宅去化周期壓降至18個月以內(nèi)，才能起到托市作用，而這所需資金大約要7萬億。
記者統(tǒng)計過去14城收儲商品房的資金來源渠道，發(fā)現(xiàn)除了來自于央行的“1000億元租賃住房貸款支持計劃”，還有不少城市選擇努力自籌資金。
比如鄭州過往的收購資金來源為20%的項目資本金加上75%的銀行貸款，剩下缺口的則來自于財政補貼、國家政策性專項貸款等；蘇州收購資金來源為各區(qū)縣地方國企資金；長沙則使用了公積金增值收益。
克而瑞研究中心認為，過往政府收儲商品房案例中，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規(guī)模終究有限，如今，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。
“但需要指出的是，千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推行政府收儲，據(jù)估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億。”克而瑞認為，政府收儲模式可能并不會在大規(guī)模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨幣化。
天風證券研報則稱，收儲資金大概率會通過繼續(xù)舉債獲得，但收儲會直接提升地方政府或城投平臺的資產(chǎn)負債率，同時可能還會降低地方政府或城投平臺的資金周轉(zhuǎn)率、導(dǎo)致地方政府或城投平臺的資產(chǎn)收益率進一步下降。
“目前，確實有部分地方政府財政面臨困難。一般來說，一線和強二線城市每年都有建設(shè)公共租賃住房的相關(guān)基金或財政撥款，原本這些城市會拿著這些錢通過國有平臺去拿地開發(fā)建設(shè)租賃住房，未來就沒必要從頭開始拿地去做，一部分錢可以用于收購現(xiàn)有的存量房。但這也僅限于一線城市和強二線城市，才能有這樣的財政支持力度。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財經(jīng)表示。
張宏偉表示，未來還可以考慮發(fā)行特別國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目標，匯總到相關(guān)部門。
“這其實就類似于國外的‘保障性住房銀行’，過去不少國家，包括一些發(fā)達國家，在面對經(jīng)濟危機壓力、房地產(chǎn)庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手，來收購市場上的存量房，實現(xiàn)去庫存目標，還是有不少經(jīng)驗可以借鑒的。”張宏偉告訴第一財經(jīng)記者。
在“公共住房銀行”領(lǐng)域，日本、美國、印度、巴西等國都發(fā)展了各自模式，解決低收入家庭的住房問題是公共住房銀行的最根本出發(fā)點。除了促進住房民生，公共住房銀行還被用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)波動和平抑經(jīng)濟周期，經(jīng)常被政府當作在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┴泿耪叩慕鹑诠ぞ摺?/section>
國金證券表示，政府收儲模式的關(guān)鍵點還是資金問題，當下地方政府發(fā)債空間有限，僅部分發(fā)達地區(qū)能繼續(xù)加杠桿，收儲模式需要較大規(guī)模的資金，后續(xù)預(yù)計PSL、專項債、特別國債等將是本輪去庫存的資金來源。
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