5月最后一周，我們店里除了當(dāng)天值班人員外，22個(gè)人基本都是全員出動(dòng)，在外面帶看，新政后來(lái)訪量確實(shí)明顯增大了。”上海鏈家一門店的中介告訴記者。

“5·17”新政出臺(tái)后，降首付、降利率等“一攬子”新政迅速拉升了各地樓市的活躍度。從成交量來(lái)看，據(jù)克而瑞研究中心6月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交較4月小幅微增，總體仍高于一季度月均；所監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降34%，與一季度均值相比，增長(zhǎng)23%。

從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，百城新房呈現(xiàn)出環(huán)比、同比雙雙增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，二手房跌幅收窄。中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2024年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16396元/平方米，環(huán)比上漲0.25%；同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格較去年同期上漲1.33%，同比增幅相比于4月份呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

西安、成都等熱點(diǎn)二線城市成交量迅速上揚(yáng)

從5月各大城市新房成交面積來(lái)看，一線城市中，北京因供應(yīng)放量帶動(dòng)成交環(huán)比微增1%。上海、廣州、深圳穩(wěn)中有降，其中上海跌幅最為顯著，當(dāng)前成交基本與2024年一季度月均持平，正是基于低迷的市場(chǎng)走勢(shì)。

“5月份，在‘5·17’新政的基礎(chǔ)上，一線城市上海、廣州、深圳紛紛出臺(tái)了優(yōu)化政策，不過(guò)新政短期內(nèi)僅帶來(lái)來(lái)訪量上升，尚未在成交端有所體現(xiàn)。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

與此同時(shí)，“5·17”新政出臺(tái)后，二三線城市成交緩步復(fù)蘇，5月份新房成交量環(huán)比微增6%。比如，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月成交面積環(huán)比快速上漲的城市有西安、成都、寧波、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州等，這些城市都是熱點(diǎn)二線城市，在“5·17”新政的影響下，新房成交量快速回升。

其中，徐州、西安5月單月新建住宅成交面積環(huán)比分別大增42%和36%；再以成都為例，5月份，成都單月成交面積達(dá)126萬(wàn)平方米，為2024年內(nèi)高點(diǎn)，且環(huán)比增長(zhǎng)9%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。

但是，克而瑞研究中心指出，也有部分二三線城市成交量同環(huán)比齊跌、延續(xù)探底行情，成交動(dòng)力略顯不足，典型代表為南京、蘇州、重慶、福州、長(zhǎng)春、嘉興、無(wú)錫、珠海等。目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導(dǎo)，購(gòu)買力趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，加之二手房持續(xù)以價(jià)換量分流客戶，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

從二手房來(lái)看，5月份二手房市場(chǎng)進(jìn)入淡季。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，5月份，16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為701萬(wàn)平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)降15%，同比下跌12%，跌幅有所擴(kuò)大；前5個(gè)月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為3310萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降15%。

克而瑞研究中心指出，總體來(lái)看，二手房成交在5月份小幅回調(diào)是市場(chǎng)和政策兩方面因素博弈的結(jié)果，一方面，入學(xué)登記接近尾聲，加上氣溫升高，二手房市場(chǎng)逐漸進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成為成交繼續(xù)增長(zhǎng)的制約項(xiàng)，除南京外，其余城市成交環(huán)比均轉(zhuǎn)跌。另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市松綁限購(gòu)，釋放了一撥積壓需求，是成交的拉動(dòng)項(xiàng)；從同比來(lái)看，深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強(qiáng)于去年同期，深圳、杭州的增幅都在三成以上，顯示二手房市場(chǎng)韌性猶在。

對(duì)于6月樓市成交量是否有望大幅提升，克而瑞研究中心認(rèn)為，恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，加之“5·17”四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線城市相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線城市上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。而對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，新政利好之下，如果業(yè)主也降低價(jià)格預(yù)期，勢(shì)必能帶來(lái)一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉?lái)小高點(diǎn)，回暖程度預(yù)期好于新房，核心一二線城市二手房市場(chǎng)份額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

圖/克而瑞研究中心

百城新房?jī)r(jià)格同、環(huán)比雙增，二手房?jī)r(jià)跌幅收窄

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16396元/平方米，環(huán)比上漲0.25%，同比上漲1.33%。具體到各線城市來(lái)看，一線城市“領(lǐng)頭羊”效果明顯，5月份，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.44%，同比上漲2.55%；二線城市環(huán)比上漲0.21%，同比上漲1.17%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.04%，同比下跌0.01%。

從漲跌城市個(gè)數(shù)來(lái)看，2024年5月份，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)為44個(gè)，較4月份增加3個(gè)。具體來(lái)看，上海、金華、廈門新房房?jī)r(jià)漲幅居于前三位，分別環(huán)比上漲0.76%、0.6%。此外，成都、蕪湖、煙臺(tái)、合肥、西安等地新房房?jī)r(jià)漲幅也居于百城前列。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析稱，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，“5·17”新政落地后，部分核心城市項(xiàng)目到訪量出現(xiàn)增長(zhǎng)，但從看房增加到成交回暖仍需時(shí)間。

二手房方面，2024年5月，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為14870元/平方米，環(huán)比下跌0.70%，同比下跌5.80%。其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.69%，同比下跌4.89%；二線城市環(huán)比下跌0.72%，同比下跌6.00%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.68%，同比下跌5.96%。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前我國(guó)二手房房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出普遍下跌的態(tài)勢(shì)，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市看，武漢、南京和上海二手房環(huán)比跌幅均超1.0%，北京、重慶（主城區(qū)）、成都、杭州、廣州和天津二手住宅價(jià)格跌幅則均在0.5%-0.9%之間；深圳跌幅最小，為0.16%。

曹晶晶進(jìn)一步分析表示，當(dāng)前業(yè)主“以價(jià)換量”帶動(dòng)百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)下探，市場(chǎng)成交整體延續(xù)3、4月活躍態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模維持一定水平。

“當(dāng)前，各地方政府正積極落實(shí)‘5·17’新政，預(yù)計(jì)多數(shù)城市首付比例將下調(diào)至政策下限，并取消房貸利率下限。近期，上海、廣州、深圳相繼推出新政，傳遞出穩(wěn)樓市的明確信號(hào)，北京相關(guān)政策優(yōu)化預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。展望未來(lái)，隨著核心一、二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來(lái)市場(chǎng)有望進(jìn)入政策兌現(xiàn)期，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變。”曹晶晶預(yù)計(jì)。