深圳新房走過了至暗時刻。

據樂有家統計，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增長20.1%；全年新房成交均價5.40萬元/平方米，同比下跌10%。

趙科（化名）貢獻了其中一個數據，去年國慶假期期間，觀望許久的他果斷買下深圳南山區一套改善型住宅，單價約6萬元/平方米，“政策轉向了，就下手了”。

去年9·30后出現4個“日光盤”

《每日經濟新聞》記者注意到，2024年深圳樓市從四季度開始轉向，全年5個“日光盤”中，除海德園二期的100多套房源在去年7月開盤售罄外，其余4個都是9·30政策后出現的，如深業上城學府、中建觀玥名邸、深鐵閱云境、中建鵬宸云筑。

樂有家營銷總裁孟凡振在接受每經記者采訪時表示，9·30政策后深圳買房門檻大幅度降低，吸引更多購房需求進入新房市場，尤其是外地客戶的涌入，給深圳樓市帶來新活力。此外，主要產品設計符合當前居住需求，價格折扣給到位，2025年深圳樓市大概率仍會出現“日光盤”。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受每經記者采訪時也表達了類似觀點，在其看來，價格是關鍵，區位、配套也有影響。

具體來看，中建觀玥、中建鵬宸云筑價格優勢明顯，與周邊二手倒掛。深業上城學府則是價格優勢、學位好、區位不錯，綜合素質皆不錯。深鐵閱云境有價格優勢，且位于東部最有潛力區域。海德園則是價格倒掛，核心區位，學位好，各方面綜合素質高，受到市場熱捧。綜合各方面看，價格優勢是必備條件，區位在各區也相對不錯。

樂有家統計顯示，細化到2024年各月，12月一手住宅成交6769套，環比11月下跌16%，但仍維持著較高水平，是去年全年月度成交第二高點。2024年深圳一手住月均成交3164套，與2023年月均2635套比起來，有明顯提高，漲幅20%。

某資深地產人士在接受每經記者采訪時表示，深圳2024年12月一手新房住宅成交量對比11月，不管是數據還是在市場中感受到的溫度，都是下行的，還是多方面原因導致的下行。主要原因是9·30政策后兩月新房成交太火爆了，消化了一批急剛需和市場上相對好的房源，并且好的樓盤對比去年9月底之前價格也有所上漲。

“新房最艱難的時期已經過去”

價格方面，2024年全年深圳新房成交價格整體呈現下滑態勢，但四季度明顯“止跌回穩”，連續2個月小幅上漲。據樂有家研究中心統計，2024年深圳新房最終回到“5字頭”，以12月的5.09萬元/平方米收官。

鄒少偉在接受每經記者采訪時表示，房企在2023年大力促銷基礎上，2024年上半年繼續優惠，部分項目直接加大折扣力度，甚至調整備案價，突破八五折限制。從目前看，新房市場價格已經企穩，個別開發商甚至漲價，2025年將繼續延續這一局面，大多項目會維持目前價格。

在開發商齊力降價促銷的去庫存下，2024年年末新房住宅存量及去化時間為近三年來最低。而就近幾年土地市場供應量來看，業內普遍認為未來深圳新房市場控供應將成為常態。

據深圳中原研究中心統計，2024年新房住宅供應量為近六年最低，近十年僅高于2017、2018年。未來深圳樓市控供應將為常態，2024年新房住宅供應面積418.8萬平方米，同比下降27.7%；供應套數39672套，同比下降30.3%。在嚴控增量、優化存量背景下，供需平衡成為著重點，未來供應預計仍將維持在低位。

鄒少偉認為，供應量可能面臨進一步萎縮局面，控增量是趨勢，供應量的下滑也會導致成交量難以往上走，整體呈現量價皆穩的局面。目前深圳新房存量降至400萬平方米以下，較2023年年底下滑23.0%；去化時間約12.3個月，較2023年底大幅下滑7.0個月。

對于后續樓市判斷，有資深地產人士認為，按照過往慣例，春節后都有一波小陽春，如果今年節后再有小陽春，疊加實際利好刺激，在去年10月上漲的房價基礎上，會進一步上漲，整體市場面會更好。

鄒少偉指出，2024年深圳新房走出低谷，“日光盤”再現，未來持續出現概率大。一方面，市場會繼續回暖，市場預期好轉；另一方面，未來新房供應會持續處于低位，新房稀缺性會提高，競爭會逐步減小。各方面綜合來看，新房最艱難的時期已經過去，只要價格合理，“日光盤”肯定會持續出現。

孟凡振認為，預計2025年上半年新房市場價格仍會震蕩波動，隨著月均交易量穩定在4000～5000套后，價格也會隨之企穩。