取消公攤面積”，一周兩地官宣！購房成本會降嗎？業(yè)內(nèi)人士：“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計價”是兩碼事

每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳柯名 魏文藝

一周之內(nèi)，兩地先后官宣“取消公攤面積”。

12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，湖南省衡陽市亦發(fā)文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等空間面積計算規(guī)則等方式提高實際得房率。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進12月18日通過微信接受每經(jīng)記者采訪時表示，取消公攤的操作并不意味著小區(qū)的規(guī)劃建設要取消公攤部分，但對于購房者最為關心的房價和得房率等問題，這確實是實實在在的“取消公攤”。

“取消公攤也可以被理解為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。各地應結合其他相關內(nèi)容綜合推進，包括持續(xù)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、結合交房即交證、現(xiàn)房和精裝修交付等模式，以更好地提升購房者的幸福感，并真正促進購房品質(zhì)的提升。”嚴躍進補充道。

多地明確“取消公攤面積”

從取消公攤面積的城市來看，目前多以三四線城市為主。

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局等四部門聯(lián)合發(fā)布關于印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實取消普通住宅和非普通住宅的標準相關政策，并取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

相比之下，湘潭市在今年9月就已明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實行按住房套內(nèi)面積(不含公攤面積)進行計價、宣傳和銷售的政策。

而肇慶則在今年5月出臺“21條”措施促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，明確從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范，優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。

每經(jīng)記者在采訪過程中了解到，對于一些實際得房率較低的房子而言，如果按照“套內(nèi)面積計價”的方式購買，對部分購房者來說，相當于以更低的總價購得了相同戶型的房產(chǎn)。然而在實際情況中，這一優(yōu)勢更多地取決于開發(fā)商愿意讓利的程度。

此外，有些樓盤由于本身就是零公攤，實際得到的房屋面積甚至比建筑面積還要大，因此取消公攤面積政策對其購房總價并不會產(chǎn)生影響。

“雖然衡陽目前已經(jīng)官宣取消公攤，并表示可以按照套內(nèi)面積進行計價，但不同的開發(fā)商在執(zhí)行層面可能還會存在一定的差異。”衡陽本地的房產(chǎn)中介小楊告訴每經(jīng)記者：“政策是統(tǒng)一的，但實際的操作還是取決于開發(fā)商能夠提供的優(yōu)惠力度。”

據(jù)小楊介紹，衡陽目前多數(shù)新盤處于尾盤銷售階段，新開盤的項目并不多，開發(fā)商并不一定愿意給出很大折扣優(yōu)惠。有的項目原本可以給出九五折優(yōu)惠，但如果按照套內(nèi)面積計價的話，開發(fā)商可能就會把折扣優(yōu)惠收回去。

“公攤不透明才是根本問題”

“從房價的角度來看，雖然可能存在將公攤部分的房價轉移到套內(nèi)面積計算的情況，但這樣做會使房價呈現(xiàn)得更加直觀。在當前的市場形勢下，這一變化有望促使房地產(chǎn)企業(yè)降低售價。”

在嚴躍進看來，部分城市在實施按套內(nèi)面積計價后，購房者簽約面積即為實際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，目前市場上對所謂的“取消公攤”其實是存在誤解的，實際上“取消公攤”與“按套內(nèi)面積計價”完全是兩碼事，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質(zhì)。

“很多購房者之所以對公攤面積有所計較，是因為許多開發(fā)商在設計樣板房時會把公攤面積做得很小，但實際交房時情況卻并非如此。”張大偉指出，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購房者面臨的根本問題。

也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，無論商品房按套內(nèi)面積計價還是按建筑面積計價，對購房整體成本的影響可能并沒有想象中大，本質(zhì)上是商品房價格計算方法的差異，對房價影響整體較小。但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少因信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范。

“由于開發(fā)商的開發(fā)成本是既定的，如果按照套內(nèi)面積來計算，一般會導致房屋單價上升。比如原來100萬元買100平方米的房子，套內(nèi)面積是75平方米，如果按建筑面積計算單價的話是10000元/平方米，按75平方米套內(nèi)面積計算單價是13333元/平方米，購房者的購房款總額不會變，只是房屋單價的標簽發(fā)生變化。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴每經(jīng)記者，按套內(nèi)面積計算單價可能會進一步強化房價上漲的預期。

宋紅衛(wèi)進一步分析稱：“取消公攤面積符合購房者的利益訴求，有助于購房需求的釋放以及高品質(zhì)住房的打造，也是房地產(chǎn)行業(yè)進入到存量階段后行業(yè)未來的發(fā)展方向。”