房產(chǎn)價(jià)值的決定要素是流量和稀缺，抵押、交易、租賃代表的流量決定持續(xù)性。自然、民生、產(chǎn)品、物管、聲望等構(gòu)成的稀缺決定價(jià)值高度。

但是流量和稀缺要變成實(shí)際存在，依賴的是效率。缺乏效率的地方是不可能有流量的，缺乏效率的地方也不可能既稀又缺的(只可能稀而不缺)。

所以看待房產(chǎn)價(jià)值的核心，其實(shí)是效率，沒有之一。而要達(dá)到效率的標(biāo)準(zhǔn)，則必須要有復(fù)合性。因?yàn)槿说男枨筇珡?fù)雜了，有物質(zhì)有精神，有工作有休閑，有生活有學(xué)習(xí)。

所以要求的是片區(qū)功能要多樣。而且項(xiàng)目本身也要有效率的要求，項(xiàng)目要達(dá)到效率要求，就必須要實(shí)現(xiàn)“空間折疊、四維組合、稠密價(jià)值”。

空間折疊指的是，把居住商辦酒店寫字樓商業(yè)教育等等，在同一幅地塊上疊加在一起。四維組合指的是由于有了功能的多樣，所以在立體之外增加了時(shí)間的因素，在同樣的時(shí)間里能夠完成更多的動作。稠密價(jià)值是必須要有稠密度，這樣才能養(yǎng)得起更多的外在配套。

但是這12個(gè)字，實(shí)現(xiàn)起來的要求是非常高的，它必須是知識密集，技術(shù)密集，資金密集，沒有知識密集，你就實(shí)現(xiàn)不了空間折疊；沒有技術(shù)密集就不可能有高集成的設(shè)備和裝備為整個(gè)小區(qū)服務(wù)，而實(shí)踐這些就必須要資金密集。

所以很多人說房地產(chǎn)沒有什么技術(shù)含量，那是因?yàn)樗麄兛磻T了農(nóng)民房。舉個(gè)例子，深圳、珠海、廣州就有好幾個(gè)項(xiàng)目具備這三大密集的特征。

一個(gè)就是華潤深圳灣悅府，一個(gè)就是鵬瑞深圳灣1號，一個(gè)就是深業(yè)上城，一個(gè)就是富通九曜公館，一個(gè)就是鴻榮源壹方中心，一個(gè)是珠海的橫琴口岸廣場，一個(gè)是華潤城，一個(gè)是廣州的鵬瑞1號。

去走走吧，這幾個(gè)項(xiàng)目你最好下地庫去走一圈，看看物流通道、客流通道、寫字樓通道、公寓通道、酒店通道、住宅通道，甚至于垃圾清運(yùn)通道，是如何在一宗地塊上結(jié)合的，這些項(xiàng)目為城市空間的升級提供了極佳的范本，也是居住升級的主要指向。

都說房地產(chǎn)沒有技術(shù)含量，那是他們不懂。上述幾個(gè)項(xiàng)目就是技術(shù)密集、知識密集、資金密集，因此才具備了很強(qiáng)的效率的自身?xiàng)l件。這些項(xiàng)目是極為優(yōu)秀的，深圳5000個(gè)商品房小區(qū)，也就這五六個(gè)符合效率條件，你說稀缺度是多高呢？